【案情】
2011年2月底，焦某（以下簡稱甲方）與李某（以下簡稱乙方）簽訂租房合同。合同約定：甲方將其在某學(xué)校周邊建設(shè)的七間臨時養(yǎng)殖用房租賃給乙方使用，租金為1萬元/年，租期為四年（2011年3月1日至2015年2月28日）。合同簽訂后，甲方于2011年3月1日收取乙方租金1萬元后，將房屋交予乙方使用。乙方在房屋內(nèi)安置電腦、穩(wěn)壓器、網(wǎng)線、桌椅等相關(guān)設(shè)施，開始對外經(jīng)營網(wǎng)吧。
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2011年10月30日，甲方以“合同出租的房屋沒有取得建設(shè)工程許可證，也沒有經(jīng)過批準建設(shè)，根據(jù)法律規(guī)定，雙方簽訂的租房合同無效”為由，要求乙方返還房屋，在乙方不同意的情況下，甲方采取斷電的方式致使乙方不能正常經(jīng)營。乙方于2012年6月份將網(wǎng)吧相關(guān)設(shè)備運走，但對房屋一直占用。2013年10月份，乙方將甲方訴至法院，要求賠償包括經(jīng)營損失在的各項損失共計20余萬元。
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庭審過程中，甲方主張涉案房屋未取得建設(shè)許可應(yīng)認定合同無效，如果乙方有損失，只能按照締約過失主張，而不能主張經(jīng)營損失。為查明案件事實，法院依職權(quán)取得了如下證據(jù)：甲方所在村委會和街道辦的建設(shè)臨時養(yǎng)殖用房的申請書；市執(zhí)法局相關(guān)負責(zé)人的證詞；甲方所在村委會主任的證詞。以上證據(jù)證實涉案房屋確系臨時養(yǎng)殖用房，未獲得建設(shè)許可，且臨時養(yǎng)殖用房為5間，甲方實際建設(shè)7間。甲乙雙方對法院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)無異議。
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法院最終判決認定，甲乙雙方的房屋租賃合同無效，甲方賠償因其斷電行為給乙方造成的直接經(jīng)濟損失的80%，共計5萬余元；駁回乙方的其他訴訟請求。
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【評析】
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首先，從合同效力來看。甲乙雙方之間之租房合同違反國家強制性法律法規(guī)之規(guī)定。甲乙雙方提供之證據(jù)和本院調(diào)取之材料顯示，甲方建設(shè)訴爭房屋為臨時養(yǎng)殖用房，即城鎮(zhèn)臨時建筑，此房屋僅取得了所在村委會及街道辦事處之同意，無城市建設(shè)部門許可，市政執(zhí)法部門沒下達過違章建筑處罰通知書并不可據(jù)此推定被告建造房屋得到許可，且被告所在村委會和街道辦事處申請書內(nèi)容為建設(shè)臨時養(yǎng)殖房屋５間，而被告租賃給原告使用之房屋為7間，被告既未按照所在村委會和街道辦事處同意之內(nèi)容建造房屋，亦未得到相關(guān)部門之批準，綜上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)之臨時建筑，與承租人訂立之租賃合同無效。故本案原、被告之間之房屋租賃合同應(yīng)認定為無效。
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其次，從合同無效原因而言。甲乙兩方都有過錯，甲違反誠實信用之原則，乙未做到謹慎注意之的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第６條的規(guī)定，當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)須遵循誠實信用之原則。甲方明知對涉案房屋之性質(zhì)及租房合同違反國家法律法規(guī)之強制性規(guī)定，但甲方在簽訂合同時能夠告知卻未如實告知乙方涉案房屋之相關(guān)情況，違反誠實信用之原則，應(yīng)當承擔合同無效之責(zé)任。另一方面，房產(chǎn)管理部門已經(jīng)向社會公開房產(chǎn)查詢信息，兩方簽訂合同時，即便甲方未如實告知涉案房屋之相關(guān)情況，乙方也具備自己查詢清楚之能力及條件，因此，乙方應(yīng)在其未盡到謹慎注意義務(wù)之范圍內(nèi)承擔合同無效之責(zé)任。
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第三，從權(quán)利救濟來看。甲方欺騙在先，后又有斷電等行為，為乙方造成損失。但因租房合同無效，且自始無效，乙方無法依據(jù)《合同法》第113條之規(guī)定，要求甲方承擔違約責(zé)任且賠償其損失，但可以依法要求甲方承擔締約過失之責(zé)任。依據(jù)《合同法》第４２條的規(guī)定，當事人在訂立合同過程中符合下列情形之一，使對方造成損失的，須承擔損害之賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)之重要事實以及提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用之原則的行為。本案中，甲方于合同訂立過程中，因過錯違反依誠實信用原則而負有的先合同義務(wù)，結(jié)果導(dǎo)致合同不成立，須承擔締約過失之責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定，締約過失責(zé)任指造成之實際損失，不包括經(jīng)營損失。綜上，就甲方給乙方造成之實際損失，甲方須承擔賠償責(zé)任，同時，乙方在簽訂合同時未盡到謹慎之注意義務(wù)，應(yīng)減輕甲方之責(zé)任。
