【案情】

2007年2月12日，曹某與張某簽訂《房屋買賣合同》，以50萬的價格轉(zhuǎn)讓曹某的住房給張某，當(dāng)日交款30萬元，余款待張某辦理銀行貸款后付清。同年，曹某將房屋讓給了張某使用但還未辦理過戶手續(xù)。次年，曹某又用了這套房屋作為抵押，向黃某借款50萬，且辦理了房屋抵押的證明手續(xù)。

在曹某逾期未還款后黃某訴至某市人民法院獲得支持，并于2013年4月22日向法院申請強制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，法院依法查封了曹某名下房屋并進行了評估，該房評估價值為106萬元。而另一方面，張某則訴至法院，要求曹某協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

同年年3月31日，某市中院二審判決確認(rèn)張某與曹某《房屋買賣合同》有效，但并未支持曹某協(xié)助辦理過戶手續(xù)的請求。因該案判決主文無執(zhí)行內(nèi)容，張某至今未申請執(zhí)行。

?【律師觀點】

???? 本案應(yīng)優(yōu)先維護黃某的合法權(quán)益，拍賣曹某的房屋。因為曹某與張某在買賣房屋時未辦理過戶手續(xù)，而曹某與黃某借款則辦理了抵押登記手續(xù)，其抵押行為是合法有效的，應(yīng)優(yōu)先維護黃某的抵押權(quán)。

?【評析】

??? 首先，曹某轉(zhuǎn)讓給張某的房屋并未辦理過戶手續(xù)，房屋仍屬于曹某，且在黃某對曹某與張某買賣房屋合同關(guān)系不知情的情況下，以房屋為抵押向黃某借款并辦理了抵押登記手續(xù)。因此，雖然張某買房在前，卻沒有相對于黃某的抵押權(quán)得到優(yōu)先實現(xiàn)的事實與法律依據(jù)。

??? 其次，雖然曹某與張某簽訂的《房屋買賣合同》經(jīng)二審法院確認(rèn)合法有效，但張某要求曹某協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟請求并未獲得法院支持，判決主文并無執(zhí)行內(nèi)容。

??? 而黃某要求曹某歸還50萬元的訴訟請求在獲得法院支持的同時，也獲得了就曹某提供的抵押物即爭議房屋的價值享有優(yōu)先受償權(quán)的確認(rèn)，黃某憑借其證明向法院訴訟，應(yīng)優(yōu)先實現(xiàn)其權(quán)益。

??? 再次，若拍賣了曹某的房屋導(dǎo)致曹某與張某間的房屋買賣合同在客觀上無法履行，則張某可另行尋求救濟途徑，向法院起訴，要求曹某進行賠償。反之，若因為要優(yōu)先實現(xiàn)張某的債權(quán)，對曹某名下房屋不予拍賣，甚至將爭議房屋過戶給張某，則黃某的抵押權(quán)很難尋求到其他救濟途徑。

?【結(jié)果】

???? 綜上，法院認(rèn)為可以拍賣曹某的房屋以優(yōu)先實現(xiàn)黃某的權(quán)益。