【案情】

2010年5月，甲公司為投資鋼鐵項(xiàng)目，擬租用乙公司的工業(yè)廠房，由于雙方商定租賃事宜時(shí)該工業(yè)廠房尚未建成，雙方約定待廠房建成且具備使用條件后再簽訂正式租賃合同，甲公司向乙公司支付定金10萬(wàn)元，乙公司亦出具相應(yīng)收據(jù)(現(xiàn)收到甲公司定金10萬(wàn)元)及書(shū)面承諾(內(nèi)容包括：①租賃期限，②租房的位置、面積、租金、水電費(fèi)，③簽訂租賃合同日期及到期不簽訂租賃合同的相關(guān)責(zé)任，④收到保證金10萬(wàn)元)。

2014年2月，甲公司以乙公司遲遲未建成廠房導(dǎo)致其投資項(xiàng)目落空為由起訴至B區(qū)法院，請(qǐng)求法院解除雙方之間的預(yù)約合同，并判令乙公司雙倍返還定金20萬(wàn)元。

【評(píng)析】

最高人民法院2012年6月5日公布的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(法釋【2012】8號(hào)，簡(jiǎn)稱為《買賣合同司法解釋》)第2條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等的預(yù)約合同，約定未來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同之義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任以及要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”。從中可以看出，最高人民法院已經(jīng)明確了預(yù)約之合同性質(zhì)。

結(jié)合本案，預(yù)約既然是合同，就必須滿足合同成立之要件。根據(jù)嫠規(guī)定“人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立”。本案中，甲公司與乙公司共同簽訂的承諾書(shū)已然具備了租賃合同的主要條款即合同的當(dāng)事人，標(biāo)的(租賃房屋的面積、位置)和數(shù)量即租金。可見(jiàn)，此承諾書(shū)已經(jīng)具備了租賃合同成立之主要條款和一些非主要條款。所以，此時(shí)的承諾書(shū)應(yīng)經(jīng)轉(zhuǎn)化為雙方意欲達(dá)成之租賃合同(本約)。

同時(shí)，《合同法解釋(二)》第1條第2款明確規(guī)定，對(duì)合同欠缺的前款規(guī)定以外的內(nèi)容，當(dāng)事人未達(dá)成協(xié)議者，人民法院依照合同法第61條、第六十二條、第125條等有關(guān)規(guī)定予以確定。從合同內(nèi)容之確定性上看，一旦當(dāng)事人訂立之預(yù)約中己經(jīng)包含了本約的成立要素時(shí)，不僅可以補(bǔ)全預(yù)約合同之內(nèi)容，據(jù)我國(guó)《合同法解釋(2)》第1條第2款的規(guī)則，似乎也側(cè)能補(bǔ)全本約本身。在這種情況下，考慮到預(yù)約作為合同締結(jié)類型之例外而非常態(tài)，同時(shí)依據(jù)民法傳統(tǒng)中“盡量使合同有效”的原則，合同解釋時(shí)應(yīng)盡可能賦予當(dāng)事人之意思表示以最大限度之法律效力，就所存在究竟是預(yù)約還是本約存在疑間時(shí)，更應(yīng)認(rèn)定為本約，必要時(shí)甚至可以是附條件之本約。因此，《法國(guó)民法典》第1589條規(guī)定了在雙方當(dāng)事人對(duì)其標(biāo)的物與價(jià)金已相互同意時(shí)買賣預(yù)約即等于買賣之判決規(guī)則。理論上解釋為，如果訂立之預(yù)約和它所追求的本約在意思表示之根本內(nèi)容上并無(wú)二致，顯然也就沒(méi)有認(rèn)定一個(gè)獨(dú)立于本約的預(yù)約的可能和實(shí)益了。

【總結(jié)】

綜上所述，雙方達(dá)成之預(yù)約即承諾書(shū)已轉(zhuǎn)化為本約，本案之訴訟標(biāo)的是租賃合同關(guān)系。其實(shí)，在內(nèi)容相對(duì)確定(特別是足以客觀推導(dǎo)出本約內(nèi)容)的情況下，實(shí)踐中大量存在的名為預(yù)約之文本，都有認(rèn)定為本約之可能。

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