【案情】

2016年8月29日，甲方小林與乙方老王簽訂《租房合同》一份，約定：甲方同意將一鋪面租給乙方作為商業(yè)超市使用。時(shí)間從2016年10月12日至2018年10月12日止。租賃期三年，租賃期每月租金2500元，乙方每月12日前交納該期租金。房屋押金5000元，租賃期間，乙方未經(jīng)甲方同意，不得擅自轉(zhuǎn)租給第三方。如要轉(zhuǎn)讓，提前一個(gè)月通知甲方并征得甲方同意方可，如有違約，則賠付甲方房租2500元。租賃期間，雙方不得擅自終止合同。如需提前解除合同，甲、乙雙方均應(yīng)提前45天通知對方，并經(jīng)協(xié)商一致后方可終止合同。2016年10月1日，甲方老王與乙方孫某簽訂一份《租賃合同》合同，約定：甲方同意將鋪面的一部分租給乙方使用，時(shí)間從2016年10月1日起至2018年10月12日止。

在老王與小林簽訂租賃合同之前，鋪面已被分割為兩個(gè)獨(dú)立的鋪面，上述兩份合同簽訂后，老王使用該鋪面的西側(cè)部分鋪面經(jīng)營超市，良某使用該鋪面的東側(cè)部分鋪面經(jīng)營體育用品。2016年11月小林對良某在此經(jīng)營提出異議，現(xiàn)老王不同意解除雙方于2016年8月29日簽訂的《租賃合同》。

小林訴至法院，請求：1、判令解除雙方于2016年8月29日簽訂的《租賃合同》；2、判令老王與良某退回鋪面；3、判令何支付小林違約金2500元。

【評析】

對老王是否存在轉(zhuǎn)租的行為，是否應(yīng)給付小林違約金2500元的問題，老王在與小林簽訂《租房合同》后，又同第三人簽訂《租房合同》，將其租賃的門面的一部分轉(zhuǎn)租給良某，其存在轉(zhuǎn)租行為。雙方簽訂的《租房合同》，是雙方真實(shí)之意思表示，且未違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效協(xié)議，雙方須按協(xié)議約定全面履行自己的義務(wù)。現(xiàn)老王違反《租房合同》的約定，將鋪面的一部分轉(zhuǎn)租給良某使用，故對小林要求老王支付違約金2500元的訴訟請求，應(yīng)當(dāng)以支持。

對小林是否知道或者應(yīng)當(dāng)知道老王轉(zhuǎn)租，并在６個(gè)月內(nèi)提出異議的問題，雙方簽訂的合同約定小林將鋪面租給老王作為商業(yè)超市使用，而老王自2016年10月1日將該鋪面的一部分轉(zhuǎn)租給第三人良某經(jīng)營的是體育用品，此后一年，小林對老王的轉(zhuǎn)租行為未提出異議，小林稱其于2017年5月才發(fā)現(xiàn)老王轉(zhuǎn)租，不符合情理。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。現(xiàn)老王不同意解除告雙方簽訂的合同，故對小林要求解除雙方于2016年8月29日簽訂的《租賃合同》，不應(yīng)支持。對小林要求老王與第三人退回鋪面的訴訟請求，也不應(yīng)支持。