【基本案情】

江某承租他人位于某百貨商場(chǎng)L9、L10兩間門市房從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在承租期限屆滿前，江某決定終止在此處從事經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，遂擬將該門市房轉(zhuǎn)讓他人經(jīng)營(yíng)。

王某知曉上述門市房轉(zhuǎn)讓信息后，遂與江某聯(lián)系，意向受讓門市房從事經(jīng)營(yíng)，并于2014年8月11日給付江某定金10000元。2014年8月20日，王某與江某商定轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)后簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，主要約定：1、江某向王某轉(zhuǎn)讓位于某百貨商場(chǎng)L9、L10門市房?jī)砷g，王某向江某一次性支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)110000元，另外2014-2015年L9、L10門市房租金由王某支付，于2014年9月15日前付清，江某不承擔(dān)任何L9、L10門市房的租金費(fèi)用，若房屋未交造成的任何后果由王某承擔(dān)。2、江某允許王某任意轉(zhuǎn)讓，如房東不允許王某轉(zhuǎn)讓或要將L9、L10門市房收回，則江某將王某的門市房轉(zhuǎn)讓費(fèi)110000元全部退還給王某。

當(dāng)日，江某將訟爭(zhēng)門市房交由王某從事經(jīng)營(yíng)。2014年9月，房主告知王某該房屋不再對(duì)外出租，并要求告王某于19日前遷讓。現(xiàn)江某、王某因轉(zhuǎn)讓費(fèi)事項(xiàng)產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)成訟。

【分歧】

  本案再審理過(guò)程中主要圍繞江某是否應(yīng)該向王某返還裝讓費(fèi)存在不同意見。

【評(píng)析】

上海房產(chǎn)律師認(rèn)為江某應(yīng)依據(jù)實(shí)際情況向王某返還部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)，具體理由如下：

一般情況下，當(dāng)事人簽訂的店面轉(zhuǎn)讓合同并沒(méi)有約定轉(zhuǎn)讓費(fèi)用具體包含的費(fèi)用項(xiàng)目，然而從法律性質(zhì)上分析，店面轉(zhuǎn)讓是對(duì)合同權(quán)利、經(jīng)營(yíng)權(quán)利、品牌價(jià)值等各項(xiàng)權(quán)利的概況轉(zhuǎn)讓，作為包含多種不同性質(zhì)的費(fèi)用集合體的轉(zhuǎn)讓費(fèi)具體包含以下三部分：1、有形資產(chǎn)的費(fèi)用，即承租人對(duì)門面進(jìn)行裝修而添附的固定物因固著于商鋪而無(wú)法收回投資成本，承租人可以選擇以轉(zhuǎn)讓費(fèi)的形式從次承租人處獲得償。一些經(jīng)營(yíng)設(shè)備及余留商品的價(jià)值有時(shí)也被包括在有形資產(chǎn)費(fèi)用范圍之內(nèi)。2、無(wú)形資產(chǎn)的費(fèi)用，即次承租人為商鋪獲得良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、商業(yè)信譽(yù)、人脈資源、加盟許可、供貨渠道支付的費(fèi)用。3、租賃期限，即次承租人為獲得剩余的租賃期限而向承租人支付的費(fèi)用。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用 中華人民共和國(guó)合同法 若干問(wèn)題的解釋（二）》中第七條的規(guī)定，作為市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中沿襲的行業(yè)交易習(xí)慣，當(dāng)事人應(yīng)該對(duì)店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付要求予以遵守，且如果屬于雙方真實(shí)意思表示，法院應(yīng)認(rèn)定合同有效。但承租人對(duì)店面擁有的僅僅只是使用權(quán)，除當(dāng)事人另有約定的情況，其轉(zhuǎn)租店面應(yīng)當(dāng)取得房東同意，否則可能承擔(dān)合同履行不能的法律風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)法律中的權(quán)利與義務(wù)一致原則，承擔(dān)費(fèi)用的前提是享有該費(fèi)用所帶來(lái)的一定的價(jià)值，案件審理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)區(qū)分店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)用具體包含有哪些項(xiàng)目，并考量具體項(xiàng)目的受益情況綜合認(rèn)定返還店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的比例。

 本案中，因次承租人王某未與房東就租賃房屋事宜達(dá)成一致，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同實(shí)際履行不能，故根據(jù)次承租人王某在轉(zhuǎn)租店面內(nèi)經(jīng)營(yíng)時(shí)間的長(zhǎng)短及裝修、經(jīng)營(yíng)情況等具體項(xiàng)目的實(shí)際獲利確定店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)在承租人江某及次承租人王某間的負(fù)擔(dān)比例較為公平合理。

【判決】

 法院認(rèn)為：江某、王某達(dá)成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系雙方真實(shí)意思表示，亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效,雙方應(yīng)按該協(xié)議約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。結(jié)合轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)，綜合考量王某已經(jīng)實(shí)際租賃使用的期限、江某此前進(jìn)行了一定的裝修且經(jīng)營(yíng)使用狀況、王某在給付轉(zhuǎn)讓費(fèi)之外另行給付租金等因素，法院酌定江某向王某返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)90000元。

【小結(jié)】

通過(guò)以上案例分析及法院的最終判決，我們可以認(rèn)識(shí)到在認(rèn)定店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)是否應(yīng)該返還時(shí)，應(yīng)根據(jù)案件中雙方當(dāng)事人的實(shí)際受益情況確定各自負(fù)擔(dān)比例并以此確定返還金額。