售樓廣告的內(nèi)容能否作為《房屋買賣合同》的一部分?

案例介紹：

某房產(chǎn)公司為促銷，在本市某報刊上登廣告一則稱：為促進(jìn)銷售，本公司對在2008年8月10日前與本公司簽訂《房屋買賣合同》的客戶，提供終身免費車庫一個、室內(nèi)精裝修、……。韓小姐看到廣告后，前往與房產(chǎn)公司洽談購房事宜，并在8月10日前與該公司簽訂了《房屋買賣合同》。雙方對購房相關(guān)事宜進(jìn)行了約定，但廣告內(nèi)容并未出現(xiàn)在《合同》中。2009年10月，韓小姐拿到了房屋，但該房屋并沒有裝修而且也沒有提供給韓小姐單獨使用的免費車庫。韓小姐與開發(fā)商協(xié)商未果，將開發(fā)商告了法庭，要求開發(fā)商提供獨用的免費車庫并對房屋進(jìn)行裝修。開發(fā)商則稱，廣告只是一種宣傳，最終的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)以雙方簽訂的《房屋買賣合同》為準(zhǔn)，但買賣合同中并無車庫和裝修的約定，因此不同意承擔(dān)責(zé)任。

律師分析：

銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。大量的商品房是通過宣傳廣告進(jìn)行促銷的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取最大利潤，在進(jìn)行銷售時往往做出一些虛假、夸大不實的宣傳，而在簽訂《房屋買賣合同》時卻對廣告內(nèi)容只字不提，最終以合同沒約定為由，拒不承擔(dān)責(zé)任。

2003年，最高人民法院出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》其中第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

就本案而言，車庫和裝修本身具有一定的價值，韓小姐正是看中了這些，才與房產(chǎn)公司簽訂了《房屋買賣合同》，這些內(nèi)容直接影響到韓小姐是否購買房屋，也影響到房屋的價格和使用，對于房屋的購買具有重大的影響，因此應(yīng)視為要約，對房地產(chǎn)公司具有約束力，如房地產(chǎn)公司沒有根據(jù)廣告內(nèi)容來履行的，應(yīng)當(dāng)對韓小姐承擔(dān)賠償責(zé)任。

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