【案情】
2017年3月7日，趙某經(jīng)房產(chǎn)中介將房屋以23萬(wàn)元賣給徐某，雙方簽訂《房產(chǎn)買賣契約》，約定徐某在2017年3月30日前將22萬(wàn)元匯入中介賬戶，余款1萬(wàn)元交房時(shí)付清。
簽約當(dāng)日，雙方辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶手續(xù)，徐某為此支出了過(guò)戶費(fèi)用，并將22萬(wàn)元購(gòu)房款匯入中介賬戶。后徐某發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證登記的面積小于實(shí)際面積，雙方就購(gòu)房款計(jì)算產(chǎn)生異議，趙某認(rèn)為按實(shí)際面積計(jì)算，徐某認(rèn)為應(yīng)按房產(chǎn)證上的面積計(jì)算。徐某一直未領(lǐng)取購(gòu)房款，趙某遂將購(gòu)房款取回。趙某以徐某未支付購(gòu)房款為由，遂于6月19日發(fā)出解除合同通知書(shū)，并將房屋賣與他人。
從8月2日起徐某以趙某一房?jī)少u為由，多次到相關(guān)部門(mén)信訪，并于10月24日提起訴訟，要求趙某交付房產(chǎn)并協(xié)助辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)。趙某認(rèn)為徐某未支付購(gòu)房款，其有權(quán)單方行使合同解除權(quán)。
【分歧】
本案中，趙某是否有權(quán)行使合同單方解除權(quán)？合議庭存在兩種意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，徐某將購(gòu)房款匯入中介賬戶后，又于當(dāng)月下旬將購(gòu)房款取回，后再未履行支付義務(wù)，以實(shí)際行動(dòng)表明不履行合同主要義務(wù)，趙某有權(quán)單方解除合同。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，雙方在前期均積極履行了合同的義務(wù)。簽約后，徐某在合同履行期限內(nèi)將購(gòu)房款匯給中介，趙某未前往領(lǐng)取。由于合同雙方對(duì)購(gòu)房的具體款項(xiàng)產(chǎn)生異議，徐某基于不安，將購(gòu)房款領(lǐng)回，徐某不存在違約，趙某無(wú)權(quán)行使合同解除權(quán)。
【評(píng)析】
上海房產(chǎn)律師同意第二種意見(jiàn)，理由如下：
合同的解除對(duì)于合同雙方均有可能造成較大影響，為規(guī)范合同行為，避免一方隨意通過(guò)解除合同以逃避責(zé)任，除雙方約定解除外，《合同法》第94條還就可以解除合同的情形作出規(guī)定。《合同法》第96條又規(guī)定，當(dāng)事人解除合同應(yīng)通知對(duì)方。據(jù)此可知，當(dāng)事人行使解除合同的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)具備約定解除或法定解除的實(shí)質(zhì)要件，加之發(fā)出解除通知的形式要件，才能產(chǎn)生法律效力。
本案合同解除權(quán)的行使不具備實(shí)質(zhì)要件。首先，徐某在期限屆滿前積極履行了合同義務(wù)，不存在預(yù)期違約。合同簽訂后，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)，徐某為此支出了相應(yīng)的過(guò)戶費(fèi)用，徐某并依約將購(gòu)房款22萬(wàn)元匯入第三方賬戶。
其次，在合同所定的付款期限屆滿后，徐某也不存在違約，合同目的依然可實(shí)現(xiàn)。根據(jù)合同的性質(zhì)以及當(dāng)事人的意思表示，本案的購(gòu)房款的延遲履行，并不阻礙合同目的的實(shí)現(xiàn)。徐某將購(gòu)房款匯給中介后，由于趙某出于對(duì)購(gòu)房款的具體金額(其認(rèn)為存在按面積計(jì)算購(gòu)房款)存有異議而未前往領(lǐng)取，徐某系基于不安將購(gòu)房款領(lǐng)回，合同目的仍有實(shí)現(xiàn)的可能性，故徐某并不存在違約行為。
再次，《合同法》第96條關(guān)于合同解除的通知規(guī)定中，只是規(guī)定異議方 可以 請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)解決，但并非 必須 。本案中，在趙某發(fā)出解除通知的三個(gè)月內(nèi)，徐某多次向信訪部門(mén)投訴，反映趙某 一房?jī)少u 行為，其行為可視為其對(duì)解除合同提出異議。
綜上，趙某解除合同通知的發(fā)出僅是程序上保障合同解除權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而解除合同的實(shí)質(zhì)要件才是決定能否發(fā)生合同解除法律效果的關(guān)鍵，若后者無(wú)法成就，僅有通知的發(fā)出，不產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果，由于趙某不具備合同解除權(quán)行使的實(shí)質(zhì)要件，故無(wú)權(quán)行使合同單方解除權(quán)。
