【案情】

2018年7月，韓某經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，購(gòu)買了林某名下的一套房屋，雙方簽訂了買賣合同，約定韓某當(dāng)天付清款項(xiàng)后便可入住房屋，1個(gè)月內(nèi)雙方辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

此后林某無(wú)故失蹤，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。同年8月，林某以改房屋作為抵押品，向?qū)幉ㄣy行貸款120萬(wàn)元，并辦理了抵押登記，到期貸款未清償，銀行向法院申請(qǐng)拍賣該房屋，并就該房屋拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。

韓某提出執(zhí)行異議，認(rèn)為自己已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)，銀行不能拍賣。

【分歧】

本案的爭(zhēng)議在于韓某提出的異議是否成立，其對(duì)房屋的所有權(quán)能否排除銀行的抵押權(quán)。

【評(píng)議】

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取的是登記生效的原則，通常情況下買賣房屋的雙方未辦理房屋權(quán)屬變更登記，則不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。按此原則，韓某只能基于與林某的房屋買賣合同主張債權(quán)，而債權(quán)的效力不能對(duì)抗銀行的擔(dān)保物權(quán)，銀行可以行駛抵押權(quán)。

但是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的普遍原則也是有例外情形的，2015年5月5日起實(shí)施的最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，第二十八條規(guī)定： 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記 。

本案符合法律規(guī)定的四種情形，所以銀行獲得的抵押權(quán)不能對(duì)抗韓某，法院不能強(qiáng)制拍賣執(zhí)行該房屋。

【總結(jié)】

上述規(guī)定的目的在于保護(hù)善意購(gòu)房人，雖然實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)以登記公式為原則，但是在法律規(guī)定的情況下，買受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是享有一定權(quán)利的。