以短信息方式訂立房屋租賃合同是否成立?

【要旨】

當事人以短信息方式訂立合同的，對合同要約的承諾應當在合理期限內作出。無合意之履行行為不能視為合同成立。

【案情】

2012年11月，原告李雙杰與被告張學萍簽訂《房屋出租合同》，約定李雙杰租給張學萍一房屋一年，租金每年十萬元半年一付。合同到期后，雙方通過短信息方式協商續租事宜，張學萍問李雙杰要了銀行帳號向其付款4萬5千元，但李雙杰認為應付給扣除防水費的六萬元，張學萍認為租金半年一付是5萬元不同意以6萬5千元的價格續房租，雙方就此發生爭議后李雙杰訴至法院，要求解除合同，張學萍返還房屋，并按照每日356元的標準支付自2013年11月1日至實際騰退之日止的房屋使用費。

【審理】

法院認為李雙杰與張學萍以用短信商量房租的事情屬于合法的協商形式，作為房屋出租人的李雙杰提出按照每年13萬元的租金標準續租合同，但作為承租人的張學萍并未即時作出同意該租金標準的承諾，雖在庭審過程中，張學萍表示同意按照李雙杰提出的13萬元的租金標準繼續履行合同，但張學萍的該承諾已經明顯超出承諾的合理期限，李雙杰現已不愿與其繼續合同，應認定雙方在原書面《房屋出租合同》到期終止后，并還沒有形成真正的合同關系。據此，判決張學萍騰退房屋并支付房屋使用費。

判決后，張學萍不服，提起上訴。中級法院認為：在雙方簽訂的《房屋出租合同》即將到期終止時，雙方曾就此時進行協商，雙方短信息往來記錄顯示李雙杰同意續租的租金標準為年租金13萬元，而張學萍商議以十萬元價格，就價格雙方都沒有達成一致。張學萍的單方付款行為系對李雙杰所發出要約的實質性變更，視為新的要約而李對此并不同意，應認為雙方于原租賃合同期滿后并未形成新的租賃關系。張學萍繼續占有、使用涉案房屋并無法定或約定的權利基礎，應予騰退，并應支付原合同期滿后其繼續占用期間的房屋使用費。故判決駁回上訴，維持原判。

【評析】

本案的爭議焦點是雙方協商續租的合同是否成立。其中包含兩個關鍵點：一是承諾的期間;二是無合意之履行行為不能視為合同成立。

1、關于承諾期間

合同的訂立，是締約雙方為意思表示并達成合意的過程。締約達成合意，是合同的條款各方當事人權利和義務已經確定。合同的訂立，以要約、承諾的方式作出。當事人在了解合同內容后合同就生效，合同存在存續時間。除另有約定，都應該定下合同的存續時間。對話為要約者，受約人未立即承諾的，要約即失去效力。

本案中，雙方以短信息方式協商為本案的合同方式，可以合同法中適用的法律。則一方要約一方承諾，任何一方的不同意則失效。李要求的十三萬與張的十萬不一致導致要約失效。雖然在一審中張學萍又愿意以十三萬的價格繼續承租該房，但由于李雙杰之前的要約已經失效了而現在不同意繼續租借，故沒有訂立合同的效果。

2、無合意之履行行為不能視為合同成立

合同的訂立，其最強調的是雙方合意。為保證一致性，承諾與要約的內容應該要一致。內容一旦作出變化就成為新要約。本案中張十萬元的租金的意思表示是對里發出的新要約。

合同法第二十二條規定：“承諾應當以通知的方式作出，但依據交易習慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。”本案中張學萍主張其已經履行合同，且李已接受代表了合同的成立。然而，張學萍的單方履行行為對李雙杰原要約內容作出實質變更，即為發出新要約，但李雙杰的不同意代表了合同未成立。從而成立合同，因為從根本上講，合同法所遵循的最高原則，系雙方合意，無合意即無合同，更談不上履行。

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