如何認定業主委員會擅自簽訂物業服務合同的效力

【案情】

張某是金都小區A棟2－3的業主。金都小區于2013年7月27日選舉了業主委員會委員，依法進行了公示，該小區所屬居委會于2013年8月8日通知金都小區業主委員會成立，黃某為主任、何某為副主任。

2013年12月28日，甲物業公司與金都小區業主委員會簽訂《物業服務合同》，雙方約定由甲物業公司負責對金都小區的物業管理。金都小區業主委員會在合同甲方處加蓋公章，該業主委員會主任黃某、副主任何某在合同上簽名，但無業主大會民主議定選聘物業服務企業的記錄。甲物業公司為張某所有的金都小區A棟2－3號房屋提供物業管理服務，并在小區樓道張貼公告對物業服務費價格進行了公示。金都小區內的絕大部分業主按該《物業服務合同》支付了物業管理服務費及公共電梯費、公用路燈費、代收水費，但張某拒絕支付物業管理服務費及公共電梯費、公用路燈費、水費。

【爭議】

本案認為：金都小區業主委員會未經業主大會或業主共同決定，擅自選聘物業服務企業并與之簽訂的物業服務合同并不必然屬于無效合同，應當根據合同的實際履行情況來確定合同效力。

一、從法律關系上更符合效力待定合同的特征

本案認為在未經業主共同決定的情況下，物業服務合同已經成立，只是因存在一定的瑕疵，致使合同效力處于不確定狀態，即為效力待定合同。業主大會是代表全體業主利益的權利機構。業主委員會可以代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，即業主委員會處于一種類似于代理人的地位，其是否有代表簽約權則要看其是否獲得業主大會的授權。在是否獲得業主大會授權的情況下，物業服務合同實際上處于效力待定的狀態。如果此時該物業服務合同取得業主大會或者專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數半數以上的業主追認，物業服務合同才具備了生效要件；未經法定比例的業主追認的，則物業服務合同無效。

二、認定為效力待定合同更符合市場實際情況

本案所涉物業服務合同雖然是業主委員會擅自簽訂的，但往往牽涉到小區全體業主的切身權益，在處理合同效力問題還是應當慎重考慮。

如果一概認定業主委員會擅自簽訂的物業服務合同無效，首先會導致小區的物業服務企業頻繁發生更迭，從而使小區物業服務處于混亂和停頓之中，損害了業主的權益，另外也會給不誠信的業主拒交物管費提供便利條件，不利于小區物業的有序管理。

其次將如果認定該物業服務合同為無效合同，雙方仍舊會因合同無效后的后果發生糾紛，物業服務企業仍可就管理小區期間的物業服務費向業主主張權利，這并不能完全解決雙方的糾紛。

再次如果物業服務企業提供的服務得到了廣大業主的認可，又以簽訂合同時未經業主共同決定為由認定合同無效，不僅在邏輯上存在混亂，無法自圓其說，也會導致再次選聘物業服務，不能體現業主意志，增加無謂的成本。

三、業主可以通過法律途徑維護自身權利

根據《物業管理條例》第12條規定：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，業主如果受到侵害可以請求人民法院予以撤銷。”

張某等小區業主如果認為業主委員會擅自簽訂合同的行為損害了其利益。例如《物業管理條例》第十一條規定了經小區業主共同決定可以解聘物業服務企業、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員以及做出有關共有和共同管理權利的其他重大事項。小區業主完全可以通過實施解聘物業服務企業等行為維護自身權益。