能否以房屋未通過消防驗(yàn)收，而認(rèn)定租賃合同無效？

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案例介紹：

2003年3月5日，某實(shí)業(yè)公司與某科技發(fā)展公司簽訂《租賃合同》約定，實(shí)業(yè)公司將其所有的某商業(yè)地產(chǎn)一至三層租賃給科技發(fā)展公司使用，租賃期限為10年，租金每年20萬元，租金每半年支付一次等等。合同簽訂后，科技發(fā)展公司支付第一期半年的租金10萬元，并對(duì)房屋進(jìn)行了內(nèi)部裝修。但由于科技發(fā)展公司之后未支付租金，2004年2月，實(shí)業(yè)公司將科技公司告上法庭，要求解除《租賃合同》，科技公司辦理租賃房屋，并支付2003年9月6日起直至科技公司搬離租賃房屋之日止的租金。

科技公司辯稱，由于租賃的房屋未通過消防驗(yàn)收，《租賃合同》違法國家強(qiáng)制性規(guī)定屬無效合同，要求駁回實(shí)業(yè)公司的訴請(qǐng)。同時(shí)，科技公司提出反訴，要求實(shí)業(yè)公司退還已付租金10萬元，并賠償裝修等各類損失25萬元。科技公司提供了2003年6月，消防部門出具的載明房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收的《責(zé)令限期整改通知書》。

實(shí)業(yè)公司針對(duì)科技公司的反訴稱，房屋是通過消防驗(yàn)收的，而科技公司的裝修是其自身經(jīng)營行為，與實(shí)業(yè)公司無關(guān)。同時(shí)，實(shí)業(yè)公司提供了房屋2001年建成時(shí)通過消防驗(yàn)收的報(bào)告。

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律師分析：

根據(jù)《消防法》第十三條第二款依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。2003年11月28日，最高人民法院《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力》的函復(fù)也認(rèn)為必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，為經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。

本案中，實(shí)業(yè)公司出具的2001年房屋建成時(shí)通過消防驗(yàn)收的報(bào)告，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《租賃合同》有效。但科技公司也出具了2003年6月的《責(zé)令限期整改通知書》能否影響《租賃合同》的效力呢？我們認(rèn)為科技公司對(duì)房屋進(jìn)行了完善、裝修等后，應(yīng)當(dāng)由實(shí)際的經(jīng)營者向消防部門報(bào)送消防驗(yàn)收，實(shí)際經(jīng)營者富有包裝消防安全的義務(wù)，2003年6月的《責(zé)令限期整改通知書》不能改變房屋在建成時(shí)已通過消防驗(yàn)收的事實(shí)，不能以此認(rèn)定《租賃合同》無效。

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審判結(jié)果：

法院認(rèn)為科技公司出具的《責(zé)令限期整改通知書》反映的是其租賃房屋進(jìn)行裝修后的消防狀況，并不能以此否房屋在建成時(shí)已通過消防驗(yàn)收的事實(shí)，因此《租賃合同》有效。現(xiàn)科技公司長期未支付租賃，已構(gòu)成根本性違約，實(shí)業(yè)公司要求解除《租賃合同》的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持，合同解除后，科技公司應(yīng)搬離房屋并支付2003年9月6日起直至科技公司搬離租賃房屋之日止的租金。關(guān)于裝修損失等與房屋租賃不是同一法律關(guān)系，科技公司可另案主張。

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