物業(yè)管理不當(dāng)引起的法律糾紛案

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[案情]

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??? 李某1999年11月購買了金港房地產(chǎn)公司開發(fā)的香港花園3號樓一套單元房。李某對房屋裝修后，與2000年1月2日入住，并向金港房地產(chǎn)公司物業(yè)管理部交納了2000年上半年的物業(yè)管理費1200元。2000年3月10日晚9時許，李某外出回來后將新購買的摩托車放入樓下的車棚里。第二天早晨李某上班時，發(fā)現(xiàn)車棚大門被人橇開，自己的摩托車被盜。當(dāng)?shù)嘏沙鏊浆F(xiàn)場進行了調(diào)查并立案。但是直到6月底仍未有結(jié)果。李某咨詢律師后向房地產(chǎn)公司提出了索賠，房地產(chǎn)公司要求李某等案件偵破后再說。雙方協(xié)商多次達不成一致意見，李某向法院提出了訴訟，此案目前正在審理之中。

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??? [爭議]

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??? 李某的律師認為，房地產(chǎn)公司與李某之間存在物業(yè)管理合同關(guān)系，李某已交納了物業(yè)管理費，并遵守物業(yè)管理的規(guī)定，將摩托車放置在車棚內(nèi)，自己無過錯，無違約行為。房地產(chǎn)公司在售房廣告中明確承諾：小區(qū)實施封閉管理，有值班室和專職保衛(wèi)人員24小時提供門衛(wèi)值班服務(wù)，區(qū)域內(nèi)無閑雜人員。該廣告是物業(yè)管理合同的重要組成部分。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)全面履行合同義務(wù)，在小區(qū)內(nèi)必須確保安全，對住戶的財物負有看管義務(wù)。由于被告物業(yè)管理制度不完善，門衛(wèi)防范不力，履行合同義務(wù)不當(dāng)，由此造成車棚大門被撬，原告摩托車丟失，被告方應(yīng)當(dāng)賠償因其違約而給原告造成的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)公司的律師認為，房地產(chǎn)公司進行物業(yè)管理的范圍，不包括對住戶小棚進行看護，李某的摩托車應(yīng)當(dāng)由盜竊人進行賠償，房地產(chǎn)公司無賠償義務(wù)，目前失竊案件已由公安機關(guān)立案偵查，摩托車并非不能夠追回，在未有結(jié)論之前，李某起訴房地產(chǎn)公司毫無道理。

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??? [分析]

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??? 本律師認為，物業(yè)管理是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)受物業(yè)所有人和使用人的委托，按合同對物業(yè)進行有償修繕、維護和其他相關(guān)的服務(wù)，收取管理費。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該是多方面的，應(yīng)當(dāng)包括對業(yè)主放置在管理區(qū)域內(nèi)合理地點財產(chǎn)的看護，因為委托物業(yè)管理合同包含有保管合同的內(nèi)容。本案，房地產(chǎn)公司售房廣告中已經(jīng)明確了小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)范圍包括維護財產(chǎn)安全的看護義務(wù)。（在通常情況下廣告是沒有約束力的，但是本案中房地產(chǎn)公司的售房廣告內(nèi)容卻符合合同法關(guān)于要約的規(guī)定，是房地產(chǎn)公司對購買者提出的物業(yè)管理服務(wù)合同的條款，對其具有約束力。）李某與房地產(chǎn)公司之間事實存在著委托物業(yè)管理合同關(guān)系，李某在向房地產(chǎn)公司物業(yè)管理部支付管理費后，已經(jīng)盡了合同義務(wù)，有理由要求房地產(chǎn)公司履行合同義務(wù)。房地產(chǎn)公司在提供服務(wù)時，由于制度不完備，防范措施不力，疏于管理，沒有盡到應(yīng)盡的責(zé)任，造成李某摩托車被盜，顯然違背了合同約定的義務(wù)合同法第107條規(guī)定”當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”. 由此可見，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)賠償李某的摩托車。房地產(chǎn)公司以應(yīng)由盜竊人賠償李某損失為借口來推卸自身責(zé)任是毫無道理的。

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